Как проверить перепланировку квартиры перед покупкой

Попросите продавца предоставить свежую выписку ЕГРН, содержащую план квартиры. Для осмотра важен именно читаемый план с внутренней планировкой: листа с адресом и площадью недостаточно.

Электронный документ удобен тем, что изображение можно увеличить и рассмотреть небольшие участки. Бумажная распечатка иногда оказывается слишком мелкой или нечёткой. Однако увеличение не восстановит детали, которых нет в исходном изображении: если план неразборчив, для сравнения потребуется более качественный документ.

Проверьте адрес, номер квартиры и дату выписки. Свежая дата показывает, когда получены сведения, но сама по себе не означает, что после каждого ремонта собственник оформлял изменения.

Попросите переслать исходный комплект файлов, полученный продавцом, включая электронную подпись. Скриншот плана или фотография распечатки пригодятся для предварительного сравнения, но не заменяют проверку электронного документа.

Для проверки отсоединённой подписи нужны исходный подписанный файл и соответствующий файл подписи — обычно с расширением .sig. Проверяют именно ту пару файлов, которая выдана вместе: подпись к XML или архиву нельзя проверить по самостоятельно сделанному PDF. Порядок работы с исходным документом и подписью описан в разъяснении Росреестра; проверка электронной подписи доступна через сервис Госуслуг.

При проверке обращайте внимание на результат и сведения о подписанте. Изображение штампа «подписано электронной подписью» само по себе результатом проверки не является.

После этого откройте план при осмотре и последовательно сравните каждое помещение: стены, перегородки, проёмы, кухню и санузлы, обозначенное оборудование.

Задача покупателя — заметить характерные отличия и задать вопросы. Самостоятельно определять несущую способность стен или допустимость каждой переделки не требуется.

Посмотрите, не стал ли проём заметно шире, чем на плане. Проверьте, сохранились ли показанные на нём выступы и простенки. Поводом для дополнительного вопроса может стать и проём до самого потолка.

Особенно внимательно нужно разбирать новые и расширенные проёмы, если они могли затронуть несущие стены. По одному внешнему виду нельзя достоверно установить, является ли стена несущей, выполнено ли усиление и соответствует ли оно проекту. Сфотографируйте сомнительное место и покажите специалисту. Высоту проёма обычный план ЕГРН, как правило, не позволяет проверить.

Обратите внимание на окно и дверь, ведущие на лоджию. Сохранён ли участок стены под окном — подоконный блок? Не превратился ли выход в широкий проём? Соответствует ли это плану и согласованному проекту?

Даже если новое решение выглядит аккуратно, нужно выяснить, какие конструкции демонтировали и как оформили работы.

Если кухня и комната образуют одно пространство, сравните его с планом: была ли между ними перегородка, где находился проход, что именно изменили.

Особое внимание уделите кухне с газовой плитой. Отсутствие прежней перегородки или новый проём между такой кухней и комнатой — повод проверить проектное решение и документы о согласовании до покупки.

Сравните границы санузлов с планом. Не объединили ли ванную с туалетом, не разделили ли их, не изменилось ли положение перегородок и входа?

Характерный пример серьёзной переделки: кухню перенесли в коридор, а на её прежнем месте устроили ванную или совмещённый санузел с окном. Окно в санузле может привлечь внимание и стать поводом проверить исходное назначение помещения. Само по себе оно не доказывает перепланировку: такая планировка могла быть изначальной.

Более тонкие изменения покупателю распознать трудно. Если расположение кухни или санузла вызывает вопросы, лучше передать планы специалисту.

Посмотрите, как устроена душевая: есть ли подиум, где расположен слив, что продавец может рассказать о выполненных работах.

Душевая в уровень с полом сама по себе не доказывает повреждение перекрытия. Принципиальный вопрос — не штрабили ли межэтажное перекрытие для размещения слива и труб. Это уже возможное вмешательство в несущую конструкцию, которое требует технической проверки. По фотографии готовой плитки выяснить устройство скрытого слива нельзя.

Уточните, переносили ли общедомовые стояки, отопительные приборы, полотенцесушитель и подводящие к нему трубы. Обратите внимание на коммуникации, скрытые за отделкой, в том числе газопровод к плите или колонке. Выясните, где они проходят и как обеспечен доступ к ним.

Здесь одного плана ЕГРН недостаточно. Для проверки проектных решений по переносу коммуникаций нужен проект переустройства либо общий проект перепланировки и переустройства. Фактическое выполнение проверяют по документам о работах и, при необходимости, при осмотре.

Не все собственники сохраняют полный комплект документов. Тем не менее попросить его стоит: слово «согласовано» может означать и полученное разрешение на работы, и полностью завершённую процедуру.

Попросите проект перепланировки, а если менялись коммуникации — проект переустройства или совмещённый проект.

В практике проверки бумажных проектов в Санкт-Петербурге один из ориентиров — отметка районной межведомственной комиссии (МВК) на листе с планом. Посмотрите, что именно согласовано, к какой квартире относится проект и совпадает ли показанное решение с выполненным.

Важно установить факт согласования, а не только наличие круглой печати. Если отметка непонятна или документы оформлены иначе, попросите также решение о согласовании и передайте комплект специалисту. Одна лишь печать проектной организации не подтверждает согласование районной администрацией.

Попросите акт приёмочной комиссии, подтверждающий переустройство и (или) перепланировку. В разговоре такой документ могут называть «актом ввода в эксплуатацию»; проверять следует его содержание, адрес и состав принятых работ.

По действующей статье 28 ЖК РФ переустройство считается завершённым после утверждения акта. Для перепланировки завершение связано с внесением предусмотренных законом изменений в ЕГРН. Поэтому наличие проекта ещё не означает, что работы приняты и оформление доведено до конца.

Сопоставьте план из выписки с фактической квартирой и проектом. Для первичной проверки видимой планировки это основной документ. Но совпадение стен и проёмов не подтверждает правильность всех скрытых работ и переносов коммуникаций.

Документы должны относиться к одной квартире и объяснять именно её нынешнее состояние. Если после принятой перепланировки собственник сделал ещё один ремонт с изменениями, старый акт сам по себе их не подтверждает.

Положение плиты можно сравнить с планом ЕГРН, если она на нём обозначена. Газовая колонка на таком плане зачастую отсутствует. Поэтому по выписке бывает невозможно понять, переносили ли её.

При переносе важно проверить не только новое место установки, но и подключение отвода продуктов сгорания. Возникает риск использования канала, который для этого не предназначен. Аккуратная отделка и работающая колонка не заменяют проверку документов.

У продавца могут сохраниться архивные данные ПетербургГаза, а после выполненных работ — акты и исполнительные схемы. Они помогут разобраться, какое оборудование было предусмотрено, где проходил газопровод и что меняли впоследствии.

По практике КОР-ПРОЕКТ, если документов недостаточно, покупателю следует попросить собственника запросить архивные данные о расположении газового оборудования и трассе газопровода. Запрос делает собственник либо его представитель по доверенности.

Порядок запроса разобран в нашей инструкции: как получить архивные данные в ПетербургГазе.

Попросите акт обследования дымовых и вентиляционных каналов, составленный по результатам проверки трубочистной организацией. В практике встречаются акты со схемой, на которой показаны дымовые каналы. Уточните, относится ли документ к проверяемой квартире и каналу, к которому подключена колонка.

Архивная схема газоснабжения и акт обследования каналов нужны для разных вопросов. Первая помогает сверить размещение оборудования и газопровода; второй — разобраться с обследованием каналов и его результатами. Если схемы непонятны, документы противоречат друг другу или положение колонки изменено, передайте их специалисту до решения о покупке.

Необъяснённые расхождения с планом, противоречивые ответы и отказ показать имеющиеся документы — повод приостановить выводы о состоянии квартиры и разобраться подробнее. Но сама утрата документов ещё не означает, что продавец намеренно скрывает нарушение.

Если изменения действительно не согласованы, сначала выясните, можно ли их сохранить и оформить. Не всякая переделка решается заказом проекта: могут потребоваться исправления или восстановительные работы.

Не рассчитывайте, что фраза «это сделал прежний владелец» избавит от необходимости решать проблему. Часть 3 статьи 29 ЖК РФ возлагает обязанность восстановить самовольно изменённое помещение на его собственника. Это отдельный вопрос от ответственности лица, которое выполнило работы.

Для переговоров о цене важно понимать возможный сценарий:

• Если изменения можно сохранить — оценить расходы на необходимую документацию, согласование и завершение оформления.
• Если нужны исправления или восстановление — дополнительно оценить строительные работы и восстановление отделки.

С этими данными можно обсуждать снижение цены. Размер скидки зависит от переговоров покупателя и продавца. Сама скидка не делает переделку допустимой и не гарантирует, что согласование возможно.

Обращаться стоит к специалисту по согласованию перепланировок. По практике КОР-ПРОЕКТ, в большинстве случаев планов и фотографий достаточно, чтобы предварительно заметить риски и оценить сложность ситуации.

Для такой оценки подготовьте:

• План квартиры из выписки ЕГРН.
• Обзорные фотографии всех помещений с нескольких ракурсов, чтобы было видно как можно больше пространства и взаимное расположение элементов.
• Фотографии всего сантехнического оборудования.
• Желательно — фотографии окон; при наличии лоджии включите в кадр окно и выход на неё.

Если продавец предоставил проект, акты или газовые схемы, приложите и их: они помогут проверить его объяснения.

КОР-ПРОЕКТ бесплатно проконсультирует по планам и фотографиям и подготовит короткую справку по результатам предварительного рассмотрения. Для обращения выберите удобный способ связи на странице контактов.

Если требуется глубже разобраться в объекте, нужен выезд. Он особенно полезен в сложных случаях и при подготовке обоснования расходов для переговоров о цене. Стоимость выезда и документ, который требуется по итогам осмотра, обсуждаются отдельно.

Предварительная оценка по фотографиям не выявляет все скрытые работы. Её задача — понять, какие вопросы уже видны и что нужно проверить дополнительно.

• ☐ Получить свежую выписку ЕГРН с читаемым планом нужной квартиры. Для электронного документа сохранить исходные файлы и проверить подпись.
• ☐ Сравнить с планом все помещения: перегородки, проёмы, кухню и санузлы, обозначенное оборудование.
• ☐ Отметить расширенные и новые проёмы, исчезнувшие выступы и простенки, необычные проёмы до потолка.
• ☐ Проверить выход на лоджию: сохранены ли подоконный блок и другие показанные на плане элементы.
• ☐ При объединённой кухне и комнате выяснить, какая перегородка была раньше и как оформлен демонтаж. Особое внимание — кухне с газом.
• ☐ Уточнить изменения санузлов, устройство слива душевой, перенос полотенцесушителя, стояков и отопления; отметить скрытые коммуникации.
• ☐ Если продавец говорит о согласовании — запросить согласованный проект и акт, сопоставить их с квартирой и планом ЕГРН.
• ☐ Если есть колонка — запросить у продавца газовые схемы, документы на выполненные работы и акт обследования дымовых и вентиляционных каналов.
• ☐ Сфотографировать все помещения с нескольких ракурсов и отдельно места, вызывающие вопросы.
• ☐ До решения о покупке выяснить со специалистом возможность сохранения изменений и расходы на согласование либо восстановление. Затем обсуждать цену с продавцом.