Как начать согласование перепланировки квартиры: какие документы нужны собственнику

С чего начинается согласование перепланировки квартиры

Многие считают, что начать согласование перепланировки можно только после того, как собраны все документы. На практике это не так.

В компании КОР-ПРОЕКТ работа начинается значительно раньше — с обсуждения самой идеи перепланировки.

До подписания договора мы анализируем, что именно планирует сделать собственник, оцениваем возможность согласования и при необходимости сразу предлагаем решения, которые будут соответствовать действующим требованиям.

Для предварительного анализа не требуется официальный комплект документов. Обычно клиент присылает любые материалы, которые есть у него под рукой:

• старый технический паспорт квартиры;
• дизайн-проект;
• план квартиры от застройщика;
• схему, нарисованную самостоятельно;
• или даже фотографию плана, на которой от руки отмечены желаемые изменения.

Этой информации достаточно, чтобы провести первичную консультацию, обсудить возможные варианты перепланировки и определить, какие решения можно согласовать, а какие потребуют корректировки.

Очень часто уже на этом этапе удается предотвратить дорогостоящие ошибки. Если какие-либо решения противоречат действующим требованиям, мы сразу предлагаем альтернативные варианты, которые можно реализовать законно.

Какие документы нужны, чтобы начать работу

После того как принято решение начинать процедуру согласования, от заказчика требуется минимальный комплект документов.

В большинстве случаев достаточно предоставить только актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Получить такую выписку может только собственник квартиры, поскольку именно собственник имеет право инициировать процедуру согласования перепланировки.

Если человек не является собственником помещения и не действует на основании соответствующих полномочий, начать процедуру согласования невозможно.

Почему именно выписка ЕГРН

Выписка ЕГРН содержит всю информацию, которая необходима для начала работы:

• точный адрес объекта недвижимости;
• кадастровый номер квартиры;
• сведения обо всех собственниках;
• основные регистрационные данные объекта.

Эти сведения используются при подготовке договора, дальнейшем оформлении проектной документации и организации всего процесса согласования.

Кроме того, выписка позволяет сразу определить количество собственников квартиры. Это важно, поскольку для сопровождения процедуры потребуется оформление нотариальной доверенности от каждого собственника, чтобы специалисты КОР-ПРОЕКТ могли представлять их интересы в государственных органах.

Как получить выписку ЕГРН

Самый простой способ — заказать бесплатную электронную выписку через портал «Госуслуги».

Как правило, документ формируется практически моментально и его можно сразу направить нашим специалистам.

Если у собственника нет подтвержденной учетной записи на портале «Госуслуги», выписку можно заказать через любой многофункциональный центр (МФЦ). В этом случае срок подготовки документа обычно составляет до 10 дней.

Что происходит после получения выписки

Как только мы получаем выписку ЕГРН, начинается практическая работа над проектом.

Мы:

1. подготавливаем проект договора;
2. направляем его заказчику для ознакомления;
3. согласовываем удобную дату и время выезда инженера;
4. проводим обмер квартиры и приступаем к разработке проектной документации.

Именно с этого момента начинается полноценная процедура согласования перепланировки.

Что происходит во время первого выезда инженера

После подписания договора мы согласовываем удобную для собственника дату и время выезда инженера. Мы понимаем, что большинство наших клиентов работают, поэтому выезды возможны не только в рабочее время, но и вечером после окончания рабочего дня, а также в выходные дни.

Первый выезд — это не просто выполнение обмеров. Именно на этом этапе инженер получает всю информацию, необходимую для разработки проекта перепланировки, а собственник получает подробное понимание того, как будет проходить вся процедура согласования.

Сколько времени занимает обмер квартиры

В среднем работа на объекте занимает около одного часа. Продолжительность может изменяться в зависимости от площади квартиры, сложности планировки и объема предполагаемых работ, однако для большинства квартир этого времени вполне достаточно.

Условно выезд можно разделить на две части.

• Первая часть — детальный инженерный обмер квартиры.
• Вторая часть — обсуждение будущей перепланировки и консультация собственника.

Такой подход позволяет не только собрать необходимые исходные данные, но и сразу ответить на все вопросы заказчика.

Какие измерения выполняются во время обмера

Обмер проводится с использованием профессиональной лазерной рулетки, что позволяет получить максимально точные размеры помещений.

Во время обследования инженер фиксирует:

• ширину и длину каждого помещения;
• диагонали помещений при сложной геометрии;
• толщину внутренних перегородок;
• высоту помещений;
• размеры дверных проемов;
• привязки дверей и окон;
• расположение инженерных коммуникаций;
• места установки сантехнического оборудования;
• расположение вентиляционных каналов;
• место установки газового или электрического оборудования.

Эти данные становятся основой для подготовки проектной документации.

На что инженер обращает особое внимание

Сам по себе обмер — это лишь часть работы. Не менее важно провести инженерное обследование квартиры и выявить особенности, которые могут повлиять на возможность согласования перепланировки.

Во время выезда специалист проверяет:

• соответствует ли фактическая планировка зарегистрированной;
• были ли ранее выполнены неузаконенные изменения;
• расположение несущих конструкций;
• тип внутренних перегородок;
• состояние полов и потолков;
• расположение оконных и дверных проемов;
• расположение сантехнических приборов;
• расположение кухни, газового оборудования и вентиляционных каналов.

Нередко именно во время первого обследования выявляются обстоятельства, которые невозможно определить по фотографиям или старому техническому паспорту.

Практика показывает, что собственники далеко не всегда знают обо всех особенностях своей квартиры. Многие изменения обнаруживаются только во время инженерного обследования.

Почему личный выезд инженера так важен

Даже если заказчик заранее прислал дизайн-проект или подробно рассказал о своих планах, окончательные решения принимаются только после обследования квартиры.

Во время общения на объекте собственник показывает, какие изменения он хочет выполнить, а инженер сразу оценивает возможность их согласования.

Если какое-либо решение противоречит действующим требованиям или может создать сложности при согласовании, мы не просто сообщаем об этом, а предлагаем альтернативный вариант, который позволит добиться максимально похожего результата без нарушения законодательства.

Именно поэтому после первого выезда у заказчика появляется полное понимание будущей перепланировки, порядка дальнейших работ и всех этапов согласования.

Что происходит после обмера квартиры: консультация, которая помогает избежать дорогостоящих ошибок

Многие считают, что после выполнения обмеров инженер просто уезжает, чтобы позже подготовить проект перепланировки. На практике именно после завершения измерений начинается одна из самых важных частей нашей работы — подробная консультация собственника.

Обычно она занимает около половины времени всего выезда. За это время мы подробно обсуждаем будущую перепланировку, отвечаем на вопросы и объясняем, как будет проходить вся процедура согласования.

Наша задача — сделать так, чтобы у собственника не осталось неопределенности. После консультации человек должен понимать не только, что можно сделать в его квартире, но и что будет происходить на каждом этапе работы.

Какие вопросы чаще всего задают собственники

Практически каждую консультацию задают одни и те же вопросы.

• Сколько времени займет согласование?
• Когда документы будут поданы в Межведомственную комиссию?
• Когда придет комиссия принимать перепланировку?
• Каким должно быть состояние квартиры к моменту приемки?
• Можно ли закончить ремонт уже после получения акта?

Мы подробно отвечаем на каждый из этих вопросов и заранее рассказываем, какие действия будут выполняться на каждом этапе согласования.

Самый распространенный миф

Одно из наиболее распространенных заблуждений связано с завершением ремонта.

Многие собственники уверены, что для получения акта о завершенной перепланировке достаточно возвести новые перегородки, а остальную отделку можно выполнить позже.

Это неверно.

К моменту приемки квартира должна полностью соответствовать утвержденному проекту.

Как правило, это означает, что должны быть выполнены все предусмотренные проектом работы, включая:

• монтаж перегородок;
• установку сантехнического оборудования;
• установку кухни и плиты (газовой или электрической);
• монтаж дверей;
• установку розеток, выключателей и освещения;
• установку пожарных извещателей;
• наличие предусмотренного противопожарного оборудования.

Именно в таком состоянии объект предъявляется комиссии.

Что удивляет клиентов больше всего

Во время консультаций регулярно выясняется, что многие ограничения становятся неожиданностью даже для людей, которые заранее изучали информацию в интернете.

Чаще всего удивление вызывают два требования.

Первое — невозможность свободно переносить кухни и санузлы.

Многие считают, что если кухня и ванная относятся к «мокрым зонам», то их можно менять местами без ограничений. На практике действующие требования значительно строже. Например, размещение ванной комнаты непосредственно над кухней квартиры нижнего этажа в большинстве случаев недопустимо.

Второе распространенное удивление связано с газифицированными квартирами.

Собственники часто планируют объединить кухню с гостиной, однако не знают, что при наличии газового оборудования помещение кухни должно быть отделено дверью от жилой комнаты.

Когда мы сразу говорим: «Да, это можно согласовать»

Предварительная оценка начинается еще до выезда инженера.

Достаточно прислать план квартиры, фотографию старого технического паспорта, дизайн-проект или даже схему, нарисованную от руки.

Во многих случаях уже на этом этапе можно определить, соответствует ли предполагаемая перепланировка действующим требованиям.

Если решение реализуемо, мы сразу сообщаем об этом заказчику и объясняем дальнейший порядок действий.

Когда приходится честно говорить «нет»

Иногда уже во время обследования квартиры обнаруживаются обстоятельства, о которых собственник не сообщил заранее или просто не придал им значения.

Например, выясняется, что перегородка является несущей, изменено расположение инженерных коммуникаций или ранее уже были выполнены работы, которые отсутствуют в предоставленных документах.

В таких ситуациях мы всегда открыто объясняем проблему. Если согласование в первоначальном виде невозможно, мы не даем ложных обещаний, а предлагаем решение, которое позволит привести проект в соответствие с требованиями законодательства.

Наша задача — не просто сказать «нельзя». Наша задача — найти законный способ реализовать пожелания собственника максимально близко к тому результату, который он хочет получить.