Как сделать проходную комнату изолированной: варианты перепланировки и согласование в Санкт-Петербурге

Проходные комнаты — распространённая особенность квартир в домах советской постройки. Чтобы попасть в одну комнату, необходимо пройти через другую. Это создаёт неудобства для проживающих, затрудняет расстановку мебели и ограничивает приватность.

Решить проблему можно с помощью перепланировки. Чаще всего для изоляции комнат устраивают перегородку и выделяют коридор. Однако существуют и другие решения, в том числе с изменением функционального назначения помещений.

В статье рассказываем, как сделать проходную комнату изолированной, какие ограничения необходимо учитывать, можно ли выполнить такую перепланировку в квартире с газовой плитой и как согласовать изменения в Санкт-Петербурге. Разберём два примера проектных решений.

Изолированная комната имеет самостоятельный вход, например из коридора, без необходимости проходить через другую жилую комнату. При изменении планировки обычно устраивают новую перегородку и предусматривают дверной проём — в новой или существующей конструкции.

Часть проходной комнаты отделяют перегородкой, образуя коридор. Из него организуют самостоятельный вход в ранее зависимую комнату. Прежний дверной проём между жилыми комнатами при необходимости закладывают.

В результате обе комнаты становятся изолированными. При этом жилая площадь квартиры уменьшается: выделенный коридор относится к вспомогательным помещениям. Такой вариант возможен в том числе в квартирах с газовой плитой при соблюдении требований к кухне.

В некоторых квартирах можно изменить конфигурацию кухни и смежного жилого помещения: демонтировать разделяющую перегородку, выделить изолированную комнату и образовать кухню-столовую. Для рассматриваемого варианта необходима электрическая плита и соблюдение требований к расположению кухонной зоны.

Кухня-столовая — одно помещение с двумя функциональными зонами. Плита и мойка располагаются в зоне кухни, а столовая часть относится к вспомогательной площади. При таком решении жилая площадь уменьшается, вспомогательная увеличивается; общая площадь квартиры при неизменных внешних границах остаётся прежней.

В квартире с газовой плитой объединить газифицированную кухню с жилой комнатой в одно открытое пространство по такой схеме нельзя.

Пример из проектной практики КОР-ПРОЕКТ, 2023 год. Квартира с газовой плитой.

Изначально дальняя жилая комната была доступна только через проходную. Проект предусматривал устройство новой перегородки в проходной комнате, продление коридора до входа в дальнюю комнату и закладку старого дверного проёма между комнатами.

После перепланировки обе жилые комнаты получили самостоятельные входы из коридора. Газифицированная кухня осталась отдельным помещением: изоляция комнат была достигнута без её объединения с жилой зоной.

Этот пример показывает изменение самой организации движения по квартире, а не просто появление ещё одной перегородки.

Особенность проектного решения: электрическая плита и расположение квартиры на последнем этаже. Кухонная зона сохранена в пределах бывшей кухни.

В исходной планировке просторная кухня с электрической плитой и смежная жилая комната были отдельными помещениями. В ходе перепланировки перегородку между ними демонтировали. Часть площади бывшей кухни отделили новой перегородкой, устроив изолированную жилую комнату, а остальное пространство объединили в кухню-столовую. Кухонное оборудование осталось в предусмотренной проектом зоне бывшей кухни.

Квартира находится на последнем этаже: выше нет другой квартиры, кухня которой могла бы располагаться над образуемой жилой комнатой. Это позволило рассматривать такое назначение помещения.

Для квартиры на промежуточном этаже аналогичное решение может быть невозможно: нужно оценивать расположение кухни этажом выше. Иногда допустимо вспомогательное назначение нового помещения, но возможность этого решения следует проверять отдельно. Также обязательно проверяют расположение кухонной зоны относительно жилых комнат нижерасположенной квартиры.

Не всякое образовавшееся помещение можно оформить как жилую комнату. По СП 54.13330.2022 минимальная площадь спальни на одного человека составляет 8 м², а общей жилой комнаты в квартире с двумя и более комнатами — 16 м². Поэтому нормативную оценку делают с учётом назначения конкретного помещения и применимости требований к дому.

Недостаточно проверить только площадь: значение имеет и геометрия. Ориентир 2,25 м по ширине одной из спален встречается для определённых случаев реконструкции и модернизации жилых домов, но не является универсальным минимумом для любой жилой комнаты. В каждом проекте проверяют актуальные требования для конкретного здания и назначения помещения.

В практике предварительного проектирования ориентируются на проход около 900 мм и более с учётом удобства передвижения и требований безопасности. Окончательная допустимая ширина определяется проектом и применимыми нормами; чрезмерно узкий коридор может сделать решение несогласуемым.

Жилая комната должна соответствовать требованиям к естественному освещению. Существующее окно обычно сохраняется в образуемой комнате, но изменение конфигурации помещения требует проверки того, что освещённость остаётся нормативной.

При образовании кухни-столовой и изменении назначения помещений необходимо установить, что находится непосредственно над ними и под ними. Для этого используются поэтажные планы соседних этажей и другая исходная техническая документация.

В типовых домах с железобетонными перекрытиями и современных монолитных зданиях устройство лёгкой ненесущей перегородки, как правило, не требует специального усиления. Однако вес конструкции должен учитываться проектировщиком.

В старом фонде Санкт-Петербурга, особенно при деревянных или металлических балках перекрытий, может потребоваться техническое обследование и расчёт несущей способности с учётом новой нагрузки.

Если для отдельного входа требуется новый проём в несущей стене, сначала определяют техническую возможность его устройства. Необходимо проектное решение, включающее усиление проёма при необходимости. Некоторые решения могут быть технически недопустимы.

По практике КОР-ПРОЕКТ, в отдельных районах Санкт-Петербурга при рассмотрении таких проектов возникают требования представить протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Необходимость получения согласия зависит от характера работ и правового режима затрагиваемых конструкций, а не автоматически от любого проёма.

Обычно для подготовки и согласования используются:

• проект перепланировки;
• технический паспорт квартиры;
• поэтажные планы квартир этажом выше и ниже;
• акт осмотра вентиляционных каналов;
• выписка из ЕГРН и сведения о правах на помещение.

Это перечень документов, используемых в практической подготовке проекта: некоторые из них служат исходными данными, а не обязательно подаются собственником в администрацию в качестве отдельных приложений. Часть сведений орган может запросить самостоятельно.

Дополнительно в зависимости от ситуации могут потребоваться архивные данные и согласование с ПетербургГазом, техническое заключение о состоянии конструкций старого дома, раздел конструктивных решений для проёма в несущей стене, сведения о выделенной электрической мощности, а для ипотечной квартиры — согласование с банком и иногда страховой организацией.

Подробнее: как заказать поэтажные планы соседних квартир через Госуслуги.

Проводят обмер квартиры, изучают её конструктивные особенности и расположение инженерного оборудования. Затем собирают исходные данные для проектирования.

Проектная организация разрабатывает планировочное решение, указывает новые перегородки, проёмы, назначения помещений и необходимые конструктивные мероприятия.

Подготовленные документы направляют в администрацию соответствующего района Санкт-Петербурга. После положительного решения можно приступать к работам по согласованному проекту. По практике КОР-ПРОЕКТ, от начала обмера до получения решения проходит обычно 2–4 месяца; сроки зависят от особенностей объекта и необходимости дополнительных документов.

Все элементы, предусмотренные проектом, должны быть завершены: перегородки, дверные заполнения, электроприборы, покрытия, отделка и оборудование. Для скрытых работ, если они предусмотрены, оформляют акты освидетельствования. Требования к подрядчику и строительному контролю устанавливаются в зависимости от состава работ.

После завершения ремонта уполномоченные представители проверяют соответствие фактически выполненных работ согласованному проекту. Результат оформляют актом приёмочной комиссии (в практической речи его нередко называют «актом ввода в эксплуатацию»).

По статье 28 Жилищного кодекса РФ, технический план перепланированного помещения прилагается к уведомлению о завершении перепланировки. После утверждения акта документы в установленном порядке должны направляться в Росреестр для кадастрового учёта изменений.

Из практики КОР-ПРОЕКТ в Санкт-Петербурге: не все районные администрации фактически обеспечивают самостоятельную передачу полного комплекта в Росреестр. Поэтому при сопровождении некоторых объектов после получения акта приёмки кадастровый инженер формирует или актуализирует окончательный комплект технического плана с необходимыми документами, включая акт, после чего обеспечивается его подача в Росреестр. Это описание практического взаимодействия, а не замена процедуры, установленной законом; последовательность и способ подачи уточняются применительно к конкретному району и объекту.

Перепланировка считается завершённой после внесения предусмотренных изменений в сведения ЕГРН. По практике КОР-ПРОЕКТ, заключительный этап после ремонта обычно занимает 1–1,5 месяца, если не возникает замечаний.

Да, в отдельных случаях уже выполненные работы можно оформить административно. По практике КОР-ПРОЕКТ, когда самовольная перепланировка ранее не была официально выявлена, возможна процедура, аналогичная согласованию планируемых изменений.

Однако результат зависит от соответствия нормам, наличия предписаний и других обстоятельств. Факт выполненных работ не гарантирует положительного решения. Лучше проверять согласуемость до начала ремонта.

1. Недостаточная площадь новой комнаты. После выделения коридора помещение не отвечает требованиям для выбранного жилого назначения.
2. Недостаточная ширина комнаты. Площадь может быть достаточной, но геометрия — неподходящей.
3. Слишком узкий коридор. Стремясь сохранить жилую площадь, собственник оставляет неудобный проход.
4. Самовольный проём в несущей стене. Работы выполнены без предварительной проверки, проекта и необходимых конструктивных мероприятий.
5. Неправильное объединение газифицированной кухни с комнатой. Не учитываются требования к разделению помещений.

Если планировка противоречит нормам, её необходимо изменить. КОР-ПРОЕКТ не принимает в работу решения, которые собственник отказывается корректировать при выявленных нарушениях.

Да, если конфигурация квартиры позволяет организовать отдельные входы и соблюсти требования к площади, габаритам и другим характеристикам помещений.

Да. Например, выделить коридор из жилой комнаты, сохранив газифицированную кухню отдельным помещением.

Если установка перегородки изменяет внутреннюю планировку и требует отражения в технических документах, она относится к перепланировке и оформляется в установленном порядке.

В отдельных случаях — например, на последнем этаже. Но необходимо проверить помещения соседних квартир, освещение, геометрию и инженерное оборудование.

Не для любой перепланировки. Необходимость согласия определяется характером работ и наличием затрагиваемого общего имущества.

Обычно от начала обмера до решения о согласовании проекта — 2–4 месяца. После выполнения работ требуется дополнительное время на приёмку и оформление изменений ЕГРН.

Стоимость рассчитывается индивидуально: она зависит от типа дома, несущих конструкций, сложности проекта и необходимых документов. Для предварительного расчёта достаточно прислать имеющийся план квартиры.

Не каждая планировка позволяет сделать комнаты изолированными без нарушения нормативных требований. До установки перегородок стоит проверить габариты помещений, расположение несущих конструкций, газовое оборудование и соседние этажи.

Для первичной оценки подойдёт любой план квартиры: план из выписки ЕГРН, техпаспорта, буклета застройщика, дизайн-проекта или даже рисунок от руки. Покажите, какие изменения хотите выполнить.

В КОР-ПРОЕКТ оценим принципиальную возможность согласования и рассчитаем стоимость работ. На звонки и обращения я отвечаю лично — вы сможете сразу обсудить свой объект со специалистом без менеджеров и посредников.

Телефон: +7 (812) 389-60-81.

Отправить план квартиры на предварительную проверку

КОР-ПРОЕКТ — проектирование и согласование перепланировок квартир в Санкт-Петербурге.